Mareterra, la der des der ?

Manne financière pour l’État, le nouveau quartier de Monaco construit sur la mer, Mareterra, a été livré en décembre 2024. Le dernier ? « D’autres extensions ne seront pas possibles ni souhaitables pour l’instant » estime le prince Albert II.

« Dans notre monde, particulièrement instable et quelque peu préoccupant, il est rare, voire exceptionnel et même unique, qu’un État puisse augmenter de 3 % son territoire par la force des ingénieurs et des ouvriers, et non celle des armes », s’est réjoui le Prince Albert lors de l’inauguration de Mareterra. Tout en rappelant immédiatement que « d’autres extensions ne seront pas possibles ni souhaitables pour l’instant ».

Inauguré le 4 décembre 2024, ce quartier de six hectares construit sur la mer représente en effet après le Larvotto, le Portier et Fontvieille, la huitième expansion territoriale de la Principauté depuis la fin du XIXe siècle. Avec ses 2 km², Monaco est l’un des pays les plus exigus au monde. Face à la pression démographique et aux besoins croissants en infrastructures, la principauté a dû imaginer des solutions audacieuses pour se développer sans empiéter sur ses voisins… La construction de Mareterra a mobilisé d’énormes moyens techniques : dix-huit caissons de béton géants, équivalents à des immeubles de sept à huit étages, ont été transportés par bateau pour former la base du site. Le quartier repose sur un millier de pieux et des dalles conçues pour résister aux aléas sismiques et anticiper la montée des eaux.

Le plus cher quartier du monde selon le FT
Mareterra propose une offre résidentielle de luxe - 110 appartements, dix villas, quatre maisons de ville avec des prix - conçue par les plus grands architectes à commencer par Renzo Piano à qui l’on doit le Renzo Piano Building Workshop aux allures de vaisseau. Parmi la dizaine d’acquéreurs des villas de bord de mer, trois ont choisi pour architecte les prix Pritzker Tadao Ando et Norman Foster (qui a conçu le Yacht Club de Monaco notamment). D’après certains agents immobiliers, le m2, de 100 000 euros en moyenne, aurait atteint 120 000 euros, ce qui en ferait selon le Financial Times, « l’immobilier le plus cher du monde »... Surtout avec des biens de 400 m2minimum ! Tous auraient été vendus avant même l’inauguration, certains étant revendus parfois même à plusieurs reprises générant des plus-values…

Plus d’1,2 milliard pour l’État depuis 2015
Pour les finances de l’État, depuis la signature du traité de concession en 2015, Mareterra a représenté une manne extraordinaire. Le coût de construction de Mareterra, estimé à 2 milliards d’euros (pour le terrain, les bâtiments et espaces publics), a été assumé par les promoteurs de l’Anse du Portier. A la signature du traité de concession, le tour de table réunissait les familles monégasques (Pastor, Brianti, Casiraghi) mais aussi des investisseurs européens (Lopez de la Osa, Meyer Bergman Investment Fund, Janus -Bulat Utemuratov-, Gualini et Stephane Robert). La TVA immobilière a représenté 20 % sur toutes les ventes de biens, tandis qu’une soulte a été versée par le développeur à l’État monégasque. Sans oublier les droits d’enregistrement… En tout, « Mareterra a rapporté plus de 1,2 milliard d’euros de TVA et droits d’enregistrements. On peut néanmoins regretter le montant de la soulte pour l’Etat de 400 000 euros. D’autant que le projet a été réévalué et a grimpé de 2 étages », nous a confié le Président du Conseil National Thomas Brezzo. La valorisation des actifs de Mareterra devrait néanmoins continuer à générer des revenus considérables pour la principauté, que ce soit par le biais des transactions immobilières, des taxes ou des activités connexes liées au luxe.